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讲物堂--物业服务阶段

1.什么是物业管理?

答:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

 

2.住房专项维修资金主要指的是什么?

答:指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

 

3.住房专项维修资金的使用原则是什么?

答:专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

 

4.专项维修资金管理办法中共用部位是如何界定的?

答:是住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

 

5.专项维修资金管理办法中共用设施设备指的是什么?

答:是指住宅小区或单幢住宅内,共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。

 

6.物业管理公共性服务的内容包括哪些?

答:包括公共性卫生、绿化、公共秩序、公共设施设备的维护和管理。

 

7.业主如不按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的,物业管理企业应如何解决?

答:可以依法追缴,并可加收每逾期一天3‰的滞纳金。

 

8.《业主公约》、《物业管理服务合同》应当到哪个部门登记备案?

答:房地产行政主管部门。

 

9.物业公司何时开始收取物业管理费?

答:物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋,签字认可后,开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取,另有约定的除外。例如:有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费,就属于这种情况。

 

10.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交,物业买受人的物业,物业服务费用应由谁交?

答:由开发建设单位全额交纳。

 

11.物业企业代收取水、电、气等能源费用时,有何规定?

答: 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴相关费用,确需委托的,应当与物业服务企业签订委托合同,实行市场化运作。

 

12.在计算物业管理费时,计费面积以什么为准?

答:计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,这个建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

 

13.公共区域的照明费用,谁来负责?

答:公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明,这部分能源费用应由受益人承担;一般惯例是,按单元门进行分摊费用。因此,住户除了缴纳本户所用能源费用外,还应缴纳分摊的能源费用,而欠费的后果是众人受损。

 

14.业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费,物业公司怎么办?

答:商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决,业主不能以此为由不交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反,是一种违约行为,物业管理公司有权要求业主履行业务,交纳物业管理费;如业主继续违约的,物业公司可以采取法律手段,起诉业主或提出仲裁,要求业主履行物业管理公约的义务。

最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系,出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任,不能因为开发商与物业公司存在着委托关系,就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外,在房屋维修方面也存在这种类似的情况,希望消费者辨清责任的承担者,避免开发商与物业公司之间的互相推诿,让应该承担责任者无法推托,以便住房消费者更好地保护自己的利益。

 

15.《物业管理条例》的立法目的是什么?

答:为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。

 

16.物业管理企业和业主大会签订的《物业服务合同》中主要有什么内容?

答:有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。

 

17.前期物业管理指的是什么?

答:指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

 

18.物业管理服务收费是指什么?

答:指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托,对其住宅、非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、修缮、整治及提供其它相关服务所收取的费用。

 

19.什么是业主? 业主大会如何构成?

答:房屋的所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会 。

 

20.业主公约应主要对那些事项作出约定?

答:主要有有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担责任等。

 

21.业主大会作出的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的事项有哪些?

答:制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定。

 

22.物业使用人的权利义务应如何约定?
答:应由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反有关法律法规和业主公约的规定时,有关业主应当承担连带责任。

 

23.《物业管理条例》对业主大会会议的召开作了什么规定?

答:召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

 

24.按《物业管理条例》中规定,物业的共用部位、设施设备如果建设单位擅自处分了,应该怎么进行处罚?

答:应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。 

 

25.业主委员会的主要职责是什么?

答:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

 

26.物业出售前建设单位应向物业买受人明示什么,双方的承诺方式是什么?

答:应该将业主公约向物业买受人明示,并予以说明。双方应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

 

27.根据《物业管理条例》,物业管理区域内,供水、供电等单位应承担的责任是什么?

答:应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

 

28.物业存在或出现安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时应如何处理?

答:责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

 

29.新建物业项目的物业承接验收作用是什么?

答:⑴进一步明确交接双方的责、权、利关系;⑵确保物业具备正常的使用功能;⑶为日后的物业管理创造条件。

 

30.新建物业项目的物业管理用房应由谁配备?

答:应由建设单位按照规定在物业管理区域内配置。

 

31.物业管理区域内业主大会的召开形式有哪几种?

答:①采用集体讨论的形式,②采用书面征求意见的形式。

 

32.《物业管理条例》规定对物业服务收费监督的部门有哪些?

答:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门。

 

33.业主大会筹备小组成员有哪些?

答:业主代表、建设单位、街道办事处、居委会、所在地物业管理主管部门

 

34.政府投资建设项目、住宅物业和以住宅为主的物业区域采取什么方式选择物业管理企业?

答:必须通过招标投标方式确定。

 

35.住宅物业的前期管理采用什么方法选聘物业管理企业?

答:应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘。

 

36.物业服务收费的确立原则是什么?

答:应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

 

37.物业共用部位、共用设施设备如果用来经营,其受益如何处置?

答:所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

 

38.业主装修房屋时,业主与物业管理企业承担的义务分别是什么?

答:业主应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

 

39.物业管理企业将物业管理区域内的某项业务承包给了专业公司,那么将来出现责任事故,应由谁负责?

答:应由物业管理企业负责。

 

40.负责全市物业管理收费的管理和监督的是哪些部门?

答:由市物价局会同市房地产管理部门。

 

41.物业管理服务收费区别不同对象,不同项目分哪几种价格管理形式?

答:分政府指导价和市场调节价两种价格管理形式。

 

42.普通住宅物业服务收费实行什么价格管理?

答:政府指导价。

 

43.物业管理企业与业主发生的收费纠纷应如何解决?

答:可由业主委员会调处,调处不成的可向市物价部门申请裁定,对裁定不服的,可向人民法院起诉。

 

44.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应在什么情况下按照规定办理有关手续?

答:应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后。

 

45.业主在物业管理活动中履行的义务有哪些?

① 遵守业主公约、业主大会议事规则;

② 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

③ 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

④ 按照国家有关规定交纳专项维修资金;

⑤ 按时交纳物业服务费用;

⑥ 法律、法规规定的其他义务。

 

46.由物价部门、房管部门依据相关法律法规查处的有关物业服务收费违规情形有哪些?

答:

(1)超出政府指导价标准制定价格的。

(2)擅自设立强制性收费项目,乱收费用的。

(3)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的。

(4)只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的。

(5)其它违反有关法律法规的行为

 

47.物业服务成本或者物业服务支出构成包括哪几部分?

答:

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生费用。

(4)物业管理区域绿化养护费用。  

(5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)经业主同意的其它费用。

 

48.业主大会的目标和职责是什么?

答:①制定、修改业主公约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;③选聘、解聘物业管理企业;④决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

 

49.物业管理区域内发生安全事故,物业管理企业应承担什么责任?对物业管理企业保安人员有何要求?

答:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任,应当根据物业服务合同的约定来确定,未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

 

50.住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别?

答:物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。内容涉及绿地养护、公用设施设备正常运转、公共秩序管理、卫生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满后,进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人,物业服务费显然没有这种特性。

 

51.如何处理好业主投诉?

答:

①应耐心听取业主意见,虚心接受业主批评,用心地听清楚业主所反映的问题。

②对业主所反映的问题一定要问清楚,不要主观推断。

③对用户反映的问题要做好书面记录。

④对反映的问题要及时了解事情真相,向业主回复具体工作时间和具体解决办法。

⑤及时了解处理问题的程度,向业主报告问题处理的过程,并征询对处理结果的意见。

⑥及时向上一级主管汇报,以便更好更快的解决问题。

 

52.业主委员会是业主大会的执行机构,应履行哪些职责?

答:

(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(4)监督业主公约的实施;

 

53.物业管理的基本内容有哪些?

答:物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式,可分为三大类,即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务,是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有;①房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督;②房屋设备设施的管理;③环境卫生的管理;④绿化管理;⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作;⑥车辆道路管理;⑦公众代办性质的服务。第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务,是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的,如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等。

 

54.业主大会会议可以采用什么形式召开?如何作出决定?

答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主,住宅小区的业主大会会议,还应当同时告知相关的居民委员会。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

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