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讲物堂--招标投标阶段

1.物业资质可以作为资格条件吗?

答:不可以。住房城乡建设部办公厅发布了建办房75号通知,明确今后将不再受理物业服务企业资质审定申请和资质变更、更换、补证申请。也就是说,以往由政府部门主导的物业服务企业资质核定工作就此取消了。因此,已取消的物业资质不能再作为供应商的资格条件或者实质性条款了,已取消的物业资质也不易作为加分项。

 

2.招标文件中是否可以要求服务团队人员数量不能少于80人?

答:不可以。《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(财政部令87号)第十七条规定,采购人、采购代理机构不得将投标人的注册资本、资产总额、营业收入、从业人员、利润、纳税额等规模条件作为资格要求或者评审因素。

从业人员属于规模条件,这样设置会对80人以下的公司造成限制。合理的做法应该是只设置需求岗位配备的最低要求,各不同岗位的具体人数由投标单位自行搭配(有些岗位可兼职,是否兼职是投标单位的内部管理问题),总服务人数由投标单位报。

 

3.招标文件将“项目管理人员从业年限不得少于8年”作为资格条件是否合理?

答:不合理。物业服务项目是否能做好,跟从业年限没有实质性关系。这属于“设定的资格条件与采购项目的实际需求不相适应或者与合同履行无关”。

 

4.物业服务项目采购需求应如何编写?

答:采购人在开展物业项目招标前,必须摸清本单位物业项目的基本情况,比如物业地址、占地面积、建筑面积、绿化面积、建筑物情况、车位等,以及物业服务范围、物业服务期限及入驻时间、可提供给物业的办公和住宿条件等。物业服务内容及标准涵盖房屋日常养护维护、设备设施运行维护、保洁服务、保安服务、绿化服务、会议服务等;物业工作人员要求涉及项目经理资质要求、项目主要管理人员资质要求、技术人员资质要求、服务人员要求及考核、培训上岗等其他要求;物业管理相关要求包括保密相关要求、小修费用标准、耗材等低值易耗品费用承担、加班费用说明、管理考核指标及奖罚措施及其他管理要求;设备设施情况具体为楼宇主体结构、装修情况和设备设施清单。

 

5.通过招投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照哪些时限完成物业管理招标工作?

答:

(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

 

6.物业服务项目招标文件中给出的投标文件格式能更改吗?

答:有的格式涉及到实质性条款,有的则为形式性条款。具体如何判断,还要以招标文件的约定为准。对于不影响投标文件实质内容部分则应放宽处理。《关于促进政府采购公平竞争优化营商环境的通知》(财库〔2019〕38号,以下简称38号文)中规定,采购人、采购代理机构对投标(响应)文件的格式、形式要求应当简化明确,不得因装订、纸张、文件排序等非实质性的格式、形式问题限制和影响供应商投标(响应)。

根据38号文,项目评审应重实质轻形式。并将投标文件装订、纸张、文件排序列为非实质性问题。也要求对投标(响应)文件的格式、形式要求简化、明确。在具体实践中,建议编制招标文件时,应明确列出投标无效、废标条款,或以清单的形式附在招标文件后面,方便投标人和评审专家查阅。对于评审专家,应慎用“废标权”,凡招标文件未列入投标无效、废标条款的,或未列入资格性、符合性审查项的,不应判投标文件无效。

 

7.资格审查错误怎么办?

答:重新审查并纠错。

87号令并未具体规定采购人或者采购代理机构对投标人的资格审查错误的,该如何处理,但从其他相关规定中得知,发现资格审查错误的,应当重新审查,并视重新审查结果予以分别处理。

评标结束前发现错误的,应该重新审查,改正错误。重新审查后,合格投标人足3家的,继续评标;合格投标人不足3家的,不得评标并根据87号令第四十三条规定处理。

为尽快发现是否存在资格审查错误,采购人或者采购代理机构应在审查结束后尽快将审查结果告知投标人,并要求投标人在规定时间内(评标结束前)提出意见,以便尽快发现和改正错误。如果到中标结果公告时再告知审查结果,将错过发现和改正错误的机会。同时,采购人或者采购代理机构可以采取“双核”制度,复查审查结果,自己发现错误和改正错误。

评标结束后、合同履行完毕前发现错误的,应该重新审查,改正错误。重新审查后,合格投标人足3家的,应当组织原评标委员会进行重新评审,重新评审改变评标结果的,书面报告本级财政部门;合格投标人不足3家的,根据87号令第四十三条规定处理。

《关于进一步规范政府采购评审工作有关问题的通知》(财库[2012]69号)明确规定资格性检查认定错误可以重新评审。在87号令把资格审查工作改由采购人或者采购代理机构负责后,发现资格审查错误的,可以组织原评标委员会重新评审。

 

8.是否可以由评标委员会进行资格审查?

答:不可以由评标委员会进行资格审查。

87号令第四十四条规定,“公开招标采购项目开标结束后,采购人或者采购代理机构应当依法对投标人的资格进行审查”。此条的条文用了“应当”二字,明确了对投标人进行资格审查是采购人或者采购代理机构的职责。采购人或者采购代理机构不能放弃自己的职责,委托评标委员会进行资格审查。

87号令第七十八条规定,“采购人、采购代理机构有下列情形之一的,由财政部门责令限期改正,情节严重的,给予警告,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由其行政主管部门或者有关机关给予处分,并予通报;采购代理机构有违法所得的,没收违法所得,并可以处以不超过违法所得3倍、最高不超过3万元的罚款,没有违法所得的,可以处以1万元以下的罚款:(三)未按照规定进行资格预审或者资格审查的……”。此条再次在法律责任中强调了采购人或者采购代理机构进行资格审查的法定责任,如有违反,要承担相应的法律责任,而不是可以委托评标委员会进行资格审查。

87号令第四十六条规定,“评标委员会负责具体评标事务,并独立履行下列职责:(一)审查、评价投标文件是否符合招标文件的商务、技术等实质性要求……”。此条明确了评标委员会不负责资格审查,评标委员会没有权利也没有义务进行资格审查。采购人或者采购代理机构要求评标委员会对投标人的资格进行审查的,评标委员会必须拒绝。

 

9.资格条件可以澄清吗?

答:不可以。 87号令明确规定,采购人或者采购代理机构可以对已发出的招标文件、资格预审文件、投标邀请书进行必要的澄清或者修改,但不得改变采购标的和资格条件。法律依据为《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第二十七条。

 

10.投标无效与废标有什么区别?

答:投标无效大多是开标后、评标中被确认的,是中途退出评标。因此,其认定是在开标后。投标无效的确认只能是该项目的评标委员会。投标无效也是仅针对单个投标人,

废标是指整个招标活动无效或终止,该决定必须是采购代理机构或政府采购监督管理部门做出。

并不是招标中有无效投标和投标无效就一定导致废标,但所有的投标者都被认定或确定为无效投标和投标无效一定会导致废标的结果。当然,也不一定因为没有无效投标和投标无效就不能废标。

投标人存在下列情况之一的,投标无效:

(1)未按照招标文件的规定提交投标保证金的;

(2)投标文件未按招标文件要求签署、盖章的;

(3)不具备招标文件中规定的资格要求的;

(4)报价超过招标文件中规定的预算金额或者最高限价的;

(5)投标文件含有采购人不能接受的附加条件的;

(6)法律、法规和招标文件规定的其他无效情形。

除上述六种情形外的情形不得按投标无效处理。

废标有以下几种情形:

(1)符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的;

(2)出现影响采购公正的违法、违规行为的;

(3)投标人的报价均超过了采购预算,采购人不能支付的;

(4)因重大变故,采购任务取消的。

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